地产中报季如火如荼，这一次的主角是招商蛇口。

8月28日，招商蛇口发布2023年上半年业绩报告。粗粗望去，大幅增长的合约销售和向好的利润表现，安全稳健的债务结构指标，以及持续扩容的优质土储……招商蛇口这份财报堪称亮眼。

具体来看，2023年上半年，公司实现营业收入514.42亿元，实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。

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“三道红线”保持绿档并持续优化。报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。

亮眼业绩的背后，是招商蛇口追求稳健、高质量发展的经营理念。随着地产行业步入新发展阶段，招商蛇口保持战略定力，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，为如今销售和利润的增长打下坚实基础。

夯实企业经营的同时，招商蛇口在时代趋势中积极面向未来，以更可持续的姿态向行业五强迈进。

值得一提的是，国际权威指数机构摩根士丹利资本国际公司近日公布了最新ESG（即环境、社会和管治）评级结果，其中招商蛇口MSCI ESG评级提升达到A级，为A股房地产上市公司MSCI最高评级。表明招商蛇口在ESG三个维度表现优异，可持续发展的多年深耕再次赢得了资本市场的高度认可。

销售逆市增长，盈利能力持续提升

上半年的楼市走向先扬后抑，经历过一季度的消费复苏后，房地产市场在二季度开始呈现疲软态势。市场波动之下，房地产市场进一步迎来分化，其中一些作风稳健，口碑良好的企业明显得到市场与资本的更多青睐。

招商蛇口便是其中之一。中报数据显示，2023年上半年，招商蛇口累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%。横向比较来看，上半年招商蛇口全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。

这份销售成绩的取得，离不开招商蛇口对“区域聚焦，城市深耕”战略理念的贯彻。坚持有质量地规模增长，招商蛇口持续提升市场洞察能力，并通过“一城一模板”的方式加强项目操盘管理能力。

企业与市场最好的相处状态便是“双向奔赴”，对于恪守产品主义，坚持高质量发展的企业，市场总会给出最好的回应。数据能够提供佐证，上半年里，招商蛇口于上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市挺进当地销售金额前五行列。

因为深耕，所以了解。招商蛇口这份对市场和消费者需求的精准把控，源自其多年下沉研究城市的耐心。在投拓过程中，招商蛇口拟出了一份名为“强心30城”的深耕名单。而2023年上半年里，招商蛇口新获取地块全部来自这份名单中所列的城市。

今年1-6月，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。

仅北京一城，招商蛇口上半年便果断投入88亿的拿地成本斩获3宗地块，新增土地储备达到23.07万平方米。

需要注意的是，深耕核心城市为招商蛇口带来的不仅仅是市场认可，聚焦高能级城市，为招商蛇口的项目去化速度、去化价格乃至利润表现增添一份确定性，也为招商蛇口的高质量发展之路进一步夯实了基础。

今年上半年，招商蛇口实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。同时，得益于项目良好去化，招商蛇口来自房地产项目的销售回款同比增加，上半年经营活动产生的现金流量净额约265.2亿元，同比增长了636.57%。

去化和回款能力稳步提升，有了这“一汪活水”，也让招商蛇口进一步优化财务结构，实现稳健经营多了一份底气。报告期末，招商蛇口现金短债比保持在1倍的安全线以上，达到1.09。另外，今年7-8月公开市场到期的近70亿元债务也均已如期兑付。

前海资产重组落地，锚定粤港澳优势布局

迈向行业“前五”，招商蛇口并不满足于规模上的超越，而是追求高质量、可持续的综合发展。为此，招商蛇口将业务结构调整明确为开发业务、资产运营和城市服务三类，着力培育公司的第二成长曲线。

上半年里，招商蛇口资产运营板块收入31.2亿元，实现EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA Margin达61%，同比提升0.2个百分点；年化EBITDA回报率达6.39%，同比上年全年实际EBITDA率提升0.6个百分点。

城市服务板块经营态势持续向好，其中，旗下物业管理和轻资产运营服务平台招商积余上半年实现营业收入69.78亿元，同比增长23.58%，实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，较上年同期增长26.65%，截至2023年6月，招商积余在管项目2011个，管理面积达3.3亿平方米。

作为一个“各科成绩”均达优秀的行业优等生，招商蛇口自然也在资本市场得到了高度认可。除了融资渠道保持畅通外，在今年上半年“第三支箭”射向房地产时，招商蛇口迅速把握机会，并斩获颇丰。

报告期内，招商蛇口以发行股份方式购买深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油（集团）有限公司24%股权，以及招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司2.89%股权。

据了解，这笔对南油集团和前海实业的股权收购重组，也是A股市场率先成功取得注册批文的房地产重组项目。7月14日，招商蛇口发布新增股份上市公告书，7月20日，相关新增股份顺利在深交所上市。

公开资料显示，南油集团持有的核心资产位于前海妈湾片区，其对应潜在货值约为4000亿元。上述交易的进行，无疑有利于招商蛇口进一步享有前海片区资源价值，借力于粤港澳大湾区高速发展浪潮，进一步夯实企业综合实力，实现高质量发展。本次交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资子公司，招商蛇口对招商前海实业的权益比例将增加至85.99%。

此外，持续在企业经营上提质，招商蛇口以此作为支撑，传承招商局“与祖国共命运 同时代共发展”的央企使命与家国情怀，40多年来，公司始终坚持以人为本、能效适配的思想，将可持续发展理念融入企业愿景和使命，使其成为企业价值观不可分割的重要部分，为股东与其他利益相关方创造更多、更好的经济、社会、环境综合价值。

上文所提到的MSCI ESG获评A级只是其践行可持续理念过程中的成果之一。秉持可持续发展的长期主义理念，招商蛇口坚持发挥央企示范引领作用，上半年公司新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。截至2023年6月末，公司累计建设绿色建筑项目467个，建筑面积达5703.61万平方米。新时期新发展模式下，公司以可持续发展推动高质量发展，全面推进ESG管理实践、ESG信息披露、ESG市场表现三大可持续发展核心工作任务。

房地产行业仍然是中国经济的支柱行业，身处行业转变期，无论是谁都难以独善其身。行业格局正在重构，如招商蛇口等一批坚持长期主义，谋求高质量进阶的企业，也将凭借着可持续发展韧性在未来竞争中占据更大优势。

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